Para STJ, vaga de garagem em condomínio pode ser penhorada, mas vendida só para condôminos
4ª Turma do STJ entendeu que, em caso de execução, venda a terceiros viola Código Civil.
A mesma regra que impede a venda de vaga de garagem em condomínios para pessoas que não sejam condôminas, sem autorização expressa da convenção condominial — prevista na súmula 449 do Superior Tribunal de Justiça — continua valendo e sendo adotada em julgamentos diversos até hoje, mas isso não torna essa vaga impenhorável no caso de problemas judiciais do proprietário. Apenas, exige que, no caso da penhora para venda da vaga a terceiros, esse espaço seja oferecido especificamente a pessoas que sejam proprietárias de outras vagas no mesmo condomínio e que haja autorização oficial por parte dos condôminos.
Com esta posição, os ministros da 4ª Turma do STJ mudaram decisões do juízo de primeiro grau e, depois, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, que tinham considerado que a restrição às vagas de condomínio só valia para proprietários interessados em vendê-las, mas não se aplicaria no caso de execução judicial — embora os condôminos pudessem ter “preferência” para igualar a proposta de um terceiro interessado.
Execução extrajudicial
O caso foi iniciado a partir de uma ação de execução extrajudicial ajuizada por um banco, que pediu a penhora de uma vaga de garagem com matrícula própria, pertencente à devedora. A proprietária argumentou que a vaga era “impenhorável”, uma vez que a convenção do edifício residencial proibia a venda a terceiros.
Diante da decisão em primeira e segunda instâncias autorizando a penhora a terceiros, o processo chegou ao STJ por meio de um recurso especial. No seu voto, o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, afirmou que a vaga pode, sim, ser penhorada. Mas prevalece o entendimento e a jurisprudência já existentes na Corte, de que mesmo no caso de alienação judicial por hasta pública, só poderão participar da hasta para a compra da vaga, integrantes do próprio condomínio.
Código Civil
O magistrado lembrou que a Súmula 449, do Tribunal, estabelece que a penhora de vaga de garagem associada a imóvel considerado bem de família é possível, contanto que seja considerado o artigo 1.331 do Código Civil de 2002, segundo o qual estas mesmas vagas de garagem “não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa da sua convenção”.
Ferreira explicou, no seu voto, que a regra foi criada porque, “ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões”.
Acrescentou, ainda, que “manter o controle sobre quem pode utilizar as vagas de garagem proporciona um ambiente mais seguro, organizado e acolhedor aos moradores”. Com base na decisão dos demais ministros que integram a turma, e que votaram de acordo com a posição do relator, a decisão do TJSC foi reformulada.
